リースバックとリバースモーゲージの違い解説！仕組みや欠点を比較

こんにちは。「宅建士が教える注文住宅ガイド」の増田です。

老後の生活資金や急な出費のために自宅を活用したいけれど、リースバックとリバースモーゲージの違いがよくわからず、どっちを選べばよいのか迷ってしまうという方は非常に多いですね。どちらも自宅に住み続けながら資金調達ができる便利な方法ですが、実は仕組みやリスクはまったく異なります。なんとなくのイメージだけで選んでしまうと、思わぬデメリットに直面したり、将来的にご家族へ負担をかけてしまったりして、後悔することになりかねません。大切なご自宅のことですから、それぞれの特徴を正しく理解して、ご自身の状況に合った選択をすることが何より大切かなと思います。

リースバックとリバースモーゲージの違いを仕組みから解説

まずは、この2つの制度が根本的にどう違うのか、仕組みの面から整理していきましょう。どちらも「家に住み続けられる」という点は同じですが、契約の相手方やお金の流れ、そして何より「家の持ち主が誰になるか」という点で決定的に異なります。ここを間違って理解していると、後々のトラブルにつながりかねませんので、しっかり確認しておきましょう。

不動産を活用する2つの制度の特徴

リースバックとリバースモーゲージの最大の違いを一言で言えば、「自宅を売るか、担保にするか」という点に尽きます。

リースバックは、自宅を売却して現金化し、その後は賃貸として家賃を払いながら住み続ける仕組みです。つまり、不動産の取引としては「売買契約」と「賃貸借契約」のセットになります。一方でリバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りる仕組みであり、あくまで「融資契約」です。

この違いは、所有権や毎月の支払いにも大きく影響します。リースバックでは売却するため所有権は買い手に移りますが、リバースモーゲージでは所有権は自分のままです。また、リースバックは毎月「家賃」を払いますが、リバースモーゲージは毎月「利息」を払う（あるいは死亡時に一括精算する）という違いがあります。

リースバックの仕組みと利用条件

リースバックの仕組みは比較的シンプルで、不動産会社などの事業者に自宅を買い取ってもらう形をとります。売却代金は一括で受け取ることができるため、まとまった資金がすぐに必要な場合に適しています。

利用条件としては、年齢制限が設けられていないケースが一般的です。これは融資ではなく売買であるため、返済能力よりも物件の価値や家賃の支払い能力が重視されるからです。住宅ローンが残っていても、売却代金で完済できるなら利用可能ですし、資金の使い道（使途）にも基本的に制限はありません。生活費はもちろん、事業資金や借金の返済など、自由に使えるのが大きな特徴ですね。

リースバックのポイント

• 所有権は事業者に移転する
• 固定資産税や修繕費の負担がなくなる（契約による）
• 売却代金は一括で受け取れる
• 資金使途は原則自由

リバースモーゲージの仕組みを解説

リバースモーゲージは、高齢者向けの融資制度として銀行などの金融機関や社会福祉協議会が提供しています。自宅を担保にお金を借りますが、生きている間は毎月の返済を利息のみ（または利息も元金に組み入れて支払いなし）に抑えられるのが特徴です。

借りたお金（元金）は、契約者が亡くなった後に、自宅を売却するなどして一括返済します。つまり、「自分の死後に家を処分して精算する」ことを前提としたローンと言えますね。そのため、利用には「推定相続人の同意」が必要になることがほとんどです。所有権は自分に残るため、固定資産税などの維持費は引き続き負担する必要があります。

リバースモーゲージのポイント

• 所有権は自分のまま維持される
• 生きている間の返済負担が軽い
• 死亡時に自宅を売却して精算する
• 資金使途には制限があることが多い

金融機関と不動産業者の比較

契約する相手が誰かという点も、利用者にとっては重要な違いです。

リースバックの主な相手は不動産会社やリースバック専門の事業者です。不動産取引のプロとの契約になるため、物件の査定から売却、賃貸契約までのスピードが比較的早いのが特徴です。審査も金融機関の融資審査とは異なり、物件価値と家賃支払い能力に重点が置かれます。

一方、リバースモーゲージの相手は銀行や信用金庫などの金融機関です。あくまで「ローン（借金）」であるため、審査は比較的厳格に行われます。また、取り扱う金融機関によって対象エリアが限定されていたり、マンションは対象外だったりと、物件の条件が厳しい傾向にあります。

資金活用の自由度や条件の比較

資金を何に使いたいかによっても、適した選択肢は変わってきます。

リースバックで得た資金は、前述の通り使途が完全に自由なことがほとんどです。老後の生活費はもちろん、子供への生前贈与、レジャー費用、あるいは別の借金の返済に充てることも可能です。

対してリバースモーゲージは、商品によって資金使途が制限されることが一般的です。「投資目的や事業資金には使えない」という条件がつくケースが多く、基本的には老後の生活資金、リフォーム費用、介護費用、住宅ローンの借り換えなどに限定されます。特に、住宅金融支援機構と提携している「リ・バース60」などは、住宅関連の費用に限定される場合もあるので、事前に確認が必要です。

リースバックとリバースモーゲージの違いとデメリット比較

ここまで仕組みの違いを見てきましたが、どちらを選ぶか決める上では、メリット以上に「デメリットやリスク」を理解しておくことが重要です。安易に契約してしまい、後から「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースも少なくありません。それぞれの制度に潜むリスクを比較してみましょう。

リースバックを利用するデメリット

リースバックの最大の懸念点は、売却価格が市場相場よりも低くなりやすいことです。一般的には市場価格の7割〜8割程度になることが多いと言われています。また、売却価格に対して設定される「家賃」が、周辺の賃貸相場よりも割高になる傾向があります。

さらに、賃貸契約の形態にも注意が必要です。多くのリースバック契約では「定期借家契約」が採用されており、契約期間（例えば2年や3年）が終了すると、再契約できない可能性があります。ずっと住み続けられる保証がないというのは、精神的な不安材料になるかもしれません。所有権を手放しているため、自分の家であっても勝手にリフォームできない点もデメリットですね。

リースバックの注意点

• 売却価格が安くなる傾向がある
• 家賃が相場より高めに設定されがち
• いつまで住めるか契約期間を確認する必要がある

リバースモーゲージと資産リスク

リバースモーゲージのリスクは、主に「金利上昇」「不動産価値の下落」「長生きリスク」の3点です。

多くのリバースモーゲージは変動金利を採用しているため、将来的に金利が上がると、毎月の利息支払い額が増えたり、元金に組み込まれる利息が膨らんだりします。また、担保となる自宅の評価額が定期的に見直される際、地価の下落などで評価額が下がると、融資限度額が減らされて差額の返済を求められる可能性があります。

そして意外と盲点なのが「長生きリスク」です。長生きすることは喜ばしいことですが、想定以上に長生きして融資限度額を使い切ってしまうと、その後の資金調達ができなくなったり、場合によっては利息の支払いが家計を圧迫したりすることも考えられます。

どちらを検討すべきかの判断基準

では、結局どちらを選べばよいのでしょうか。判断の目安として、以下のチャートのような考え方を参考にしてみてください。

まず、「相続人に家を残したいか」を考えます。家を残す必要がなく、現金化してしまいたいならリースバック、家という資産の形は残しつつ資金を得たい（または配偶者が住み続けられるようにしたい）ならリバースモーゲージが選択肢に入ります。

次に「年齢」です。まだ50代や60代前半で、リバースモーゲージの年齢制限に引っかかる場合や、もっと自由に資金を使いたい場合はリースバックが有力です。逆に、高齢で毎月の支払いを極力減らしたい（家賃を払いたくない）場合は、リバースモーゲージの方が月々のキャッシュフローは楽になる可能性があります。

「住宅ローン残債」もポイントです。残債が多い場合、リバースモーゲージでは借り入れ可能額で完済できないことがありますが、リースバックなら売却額で一気に完済して手元に現金を残せる可能性があります。

よくある疑問を解決するQ&A

よく相談される疑問についてお答えします。

マンションでも利用できますか？

リースバックはマンションでも戸建てでも問題なく利用できることがほとんどです。一方、リバースモーゲージは土地の価値を重視するため、マンションは対象外とする金融機関も少なくありません。ただし、都心部の資産価値が高いマンションであれば対応している商品もあります。

契約者が亡くなった後、配偶者はどうなりますか？

リースバックの場合、賃貸契約の内容によりますが、同居していた配偶者が契約を引き継いで住み続けられるケースが多いです。リバースモーゲージの場合、商品によっては契約者死亡時に即返済・退去となるものもありますが、最近は配偶者が契約を引き継げる（リバースモーゲージを継続できる）タイプも増えています。ここは非常に重要な点なので、契約前に必ず確認してください。

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リースバックとリバースモーゲージの違いまとめ

今回は「リースバック リバースモーゲージ 違い」をテーマに解説してきました。似ているようで全く異なるこの2つの制度。簡単にまとめると、「家を売って資金を作り、家賃を払って住むのがリースバック」「家を担保にお金を借りて、利息を払いながら住むのがリバースモーゲージ」です。

どちらが良い・悪いではなく、ご自身の年齢、家族構成、資金の使い道、そして将来のライフプランによって正解は変わります。大切な資産に関わる決断ですので、まずは複数の会社に見積もりやシミュレーションを依頼し、家族ともしっかり話し合った上で検討を進めることをおすすめします。正確な情報は公式サイトをご確認くださいね。